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深度分析:光谷东楼市的“危”与“机”

发表在 光谷东2019-3-18 19:03 [复制链接] 938 0

光谷东很热,所以,对这个区域爱之深的人很多,恨之切的人同样也多。

这片神奇的区域,缘何备受关注?它火热背后的真相究竟是什么?我们应该如何看待呢?

从自身对于光谷发展的理解,我们来谈谈光谷东楼市的“危”与“机”,希望能引起大家一点思考。

1:光谷东再哪里?

一切从头开始,还是首先认识一下光谷东在哪里?

根据产业发展和园区管理需要,东湖高新区成立八大产业园区,明确园区范围和发展定位,形成特色鲜明的产业布局。

这八大产业园区分别为:光谷光电子信息产业园、光谷生物城、武汉未来科技城、武汉东湖综合保税区、光谷现代服务业园、光谷智能制造产业园、光谷中心城、光谷中华科技园。

我们通常所说的光谷东,即光谷三环之外东边的区域。如果按照园区来划分,主要包括:光谷生物城、光谷中心城、东湖综合保税区、武汉未来科技城、光谷智能制造产业园(俗称:左岭新城),当然,很多人也把花山区域列为光谷东的范畴(本文不列入讨论之列)。

同时,由于光谷东住宅大部分分布在光谷中心城,所以,从狭隘的观念上看,光谷中心城即光谷东。PS:住宅大部分分布在光谷中心城,但并不是全部。如桃花源属于光谷生物城范畴;山水年华属于武汉未来科技城范畴;保税区范围内无住宅。


2,光谷东火热背后的底气在哪里?

早在2012年,光谷宣布实行东进南扩的发展战略,其中,就是将光谷中心城打造成未来的光谷新中心。

在当时而言,光谷的这一举动是大胆的,同时,很多人也是存疑的。

第一,2016年8月,东湖高新区政务中心搬迁至光谷中心城,不仅给了质疑者一巴掌,同时,也给了光谷中心城跨越发展注入了一剂强心针!

至少,那时候起,光谷的政治中心已经确定在了光谷中心城。
(光谷政务中心实景图)

第二,楼市短期看金融,中期看政策,长期看人口。看好光谷东楼市发展的很重要的原因之一,就是蓬勃发展的光谷经济,伴随着众多企业而来的,便是源源不断的人口。而近年来,光谷重大招商引资项目布局在光谷东的数量和质量是非常高的。
据了解,
东湖高新区2018年工业项目新开工83个、续建79个、竣工45个,预计完成工业投资300亿元、增长18.6%,能够较好完成年度任务。
2019年,东湖高新区计划新开工项目100多个、技改项目90多个,其中50亿以上项目2个,预计完成工业投资342亿元、增长15%。



第三,光谷中心城是光谷商业最密集的区域。目前,光谷中心城纯商业的体量布局已经远远超过了目前光谷所有纯商业街体量的总和。(后面做详解)

(统计数据来源于:水深。在此表示感谢)

特别说明:该统计数据中,宜家具体位置未定。

第四,光谷交通中心。近日,中国光谷官方发布了光谷轨道交通分布图。
从规划图中,我们可以看到,目前,光谷东的地铁分布是最密集。目前光谷规划的地铁线路中,有地铁11号线、19号线、13号线、24号线、29号线、30号线均经过光谷东区域,是光谷地铁交织最密集的区域。

第五,光谷未来的生态中心。目前光谷东布局了光谷最多的公园,包括新月溪公园、西苑公园、豹子溪公园等,居住舒适度比较高。

总结来讲,看好光谷东是因为未来这里是光谷的政治中心、产业发展引擎、商业中心、交通中心、生态中心。


3,光谷东的短板是什么?
任何一个区域有优势,必然也有短板?那么光谷东的短板在哪里?

接下来,小编尽量用简短的文字来分析一下!

第一,因为起步建设太晚,很多规划并未建成。虽然早在2012年光谷就实行了东进战略,但是一直到2016年,光谷东才真正进入大建设时期,所以目前配套短缺,大多数项目在建。为何在2016年之后,光谷中心城的建设才进入高潮期,相信大家都懂。

对于一个新兴的区域而言,很多人抱有怀疑的态度也是正常的。

第二,教育短板。目前,整个光谷东新建学校中,有华师一光谷分校、光谷十六小、光谷十七小,在建光谷十八小等。其他的如九峰小学等乡镇小学,更谈不上名校。名校较为匮乏,就连学校都是极为匮乏的。

第三,短期商业过剩。其实,从光谷中心城目前的商业布局上来看,超百万方的零售商业体量,仅仅依靠光谷东的区域来消化其实很难。这个我来分析一下,也希望给大家一些思考。

(中粮大悦城效果图,图片来源:光谷中心城)

大家都知道,光谷属于功能区,所以很多的土地,是优先发展产业的,所以住宅相对较少,住宅稀缺性将会长期存在。光谷虽然提出了产城融合的概念,并付诸实践。由于周边都是产业园区,住宅相对较少,导致了一个后果就是,周一到周五大家都去上班,周末基本不在这边,来这边消费,让更多人真正停留在光谷东消费的能力,是存疑的。

这也是小编的一个建议,希望能加大光谷东住宅的供应量,让更多新光谷人留下来。

第四,很多人说光谷东就是一个产业园、工厂,有污染。其实,客观的说,这样武断的评价有失偏颇。目前光谷东几大园区中,光谷中心城,主要商务类;武汉未来科技城的几大项目,都是研发类,如华为武汉研发基地等。非议较多的是光谷生物城,要是说完全没有污染,也不现实,但是,近年来,光谷非常注重环保,很多的污染均在可控范围之类,具体的小编不展开说了,大家自行体会。

比如,近年来,光谷生物城引进的单体投资最大的项目联影,是做高端医疗器械的,谈不上污染。

第五,人气严重不足。由于建设初期,人气严重不足。目前,根据官方的统计数据,光谷生物城园区人口约为4万人,光谷未来城约为2万人,左岭和中心城虽然未公布数据,但是可以推测出园区人口最多1万人左右,花山软件新城园区人口约1万人左右,整个光谷东园区人口约10万人左右。这些园区人口统计不包含九峰镇、花山镇、左岭镇、豹澥镇,因为依靠本地人接盘,那真的有点扯淡了!所以,也不在讨论范畴之内。

4,总结
上个月,光谷开了工作会,也布局了光谷2019年工作重点,同时对未来也进行了展望。相信在未来,很长一段时间内,光谷东都是光谷下一步发展的重中之重!

一千个读者就有一千个哈姆莱特。光谷东能发展多好,或者说你相信光谷东能发展多好,更多的取决于你对光谷未来发展的信心!


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